Od kiedy płacić czynsz w nowym mieszkaniu

Gacek

POLEMIKA
(Rzeczpospolita 12 czerwca 2006)

Od kiedy płacić czynsz w nowym mieszkaniu

Magdalena Gutowska architekt, dawniej dyrektor generalny firmy deweloperskiej

Opublikowany 5 czerwca 2006 r. artykuł " Musisz utrzymywać nawet nieodebrany budynek" sugeruje, że osoby odbierające mieszkania przed zakończeniem budowy przez dewelopera są obowiązane pokrywać opłaty czynszowe od chwili podpisania protokołu odbioru lokalu na potrzeby prac wykończeniowych. Taka opinia, choć powszechnie głoszona przez firmy deweloperskie, jako że zdecydowanie w ich interesie leży przerzucenie kosztów utrzymania budowy - bo nie jest to jeszcze budynek - na nabywców mieszkań, nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach prawa. Ustawa o własności lokali wyraźnie określa, że obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli - popularnie mówiąc - płacenia czynszu pojawia się w momencie przejścia tej nieruchomości na własność osoby nabywającej, a zatem w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie w momencie przejęcia lokalu na potrzeby przeprowadzenia prac wykończeniowych.

Skoro zatem za nieruchomość odpowiada i koszty ponosi jej właściciel, to obowiązek pokrywania wszelkich kosztów aż do dnia przekazania własności leży po stronie dewelopera.

Artykuł jest dosyć nieprecyzyjny i miesza dwa pojęcia - opłat czynszowych i opłat, które mogą wiązać się z przejęciem lokalu od dewelopera przed zakończeniem budowy.

Czynsz, czyli opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w ogóle nie ma racji bytu przed zakończeniem budowy, bo można go naliczać tylko w odniesieniu do ukończonych i odebranych budynków.

Do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynek, choćby nie wiem jak wykończony, jest budową, za którą odpowiada deweloper (finansowo) i kierownik budowy (odpowiedzialność za ew. wypadki na terenie budowy). W związku z tym deweloper powinien starać się jak najszybciej po zakończeniu budowy uzyskać pozwolenie na użytkowanie i podpisać z nabywcami akty notarialne, żeby przenieść własność i obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości.

Natomiast w większości przypadków jeszcze przed przeniesieniem własności deweloper udostępnia nabywcom lokale w celu wykonania prac wykończeniowych. Podpisywany jest wówczas protokół przekazania, który odpowiedzialność za lokal przenosi na nabywcę. Ale jest to odpowiedzialność wyłącznie za ewentualne usterki czy szkody, jakie nabywca może w trakcie prac wykończeniowych zrobić - nie będą one obciążać dewelopera, bo on już lokal przekazał i nie ma do niego wstępu. W żadnym razie protokół taki, niezależnie od tego, co sobie deweloper - korzystając z nieświadomości nabywców - do niego wpisze, nie upoważnia go do naliczania czynszu za udostępniony lokal na niezakończonej budowie!

Osobną kwestią jest, że w czasie wykonywania prac wykończeniowych nabywcy korzystają z prądu i wody udostępnianych przez dewelopera i za to właśnie może deweloper żądać opłat, czy to zryczałtowanych, czy zgodnych z licznikami (jeśli są już dla danego lokalu zamontowane).

Warto to podkreślić, bo w wielu przypadkach deweloperzy upierają się przy naliczaniu czynszów od momentu przekazania lokalu do wykończenia i potem w wiadomy tylko sobie sposób rozliczają księgowo takie wpłaty nieświadomych nabywców.

Odpowiada Piotr Pangowski, radca prawny z Departamentu Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel:

Prawa i obowiązki właścicieli lokali, w tym obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, określa rozdział 3 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Zgodnie z art. 14 na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Czytelniczka słusznie zauważa, że w świetle przepisów tej ustawy do zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną zobowiązany jest właściciel lokalu. W związku z tym obowiązek pokrycia tych kosztów powstaje z momentem nabycia własności lokalu. Dlatego też w razie braku odpowiednich postanowień w umowie z deweloperem nabywca zobowiązany jest do poniesienia kosztów zarządu z chwilą nabycia własności lokalu.

Wydaje się, iż deweloper mógłby skutecznie dochodzić od nabywcy lokalu jedynie zwrotu kosztów zużytych mediów (wody, elektryczności) w przypadku odbioru lokalu przez kupującego przed zawarciem umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W poszczególnych sytuacjach ocena ta mogłaby być jednak odmienna, np. gdyby lokal został wydany kupującemu wyłącznie w celu przeprowadzania prac wykończeniowych, a mimo to kupujący zacząłby w nim mieszkać.

Jednakże, jak to zostało zaznaczone w artykule będącym przedmiotem polemiki, umowy z deweloperami zawierają z reguły postanowienia, iż czynsz (rozumiany jako zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną) płatny jest od chwili protokolarnego odbioru mieszkania przez kupującego. W tym zakresie zobowiązanie do zapłaty czynszu wynika ze stosunku obligacyjnego, jakim jest umowa zobowiązująca do wybudowania lokalu i ustanowienia jego odrębnej własności, a nie z ustawy o własności lokali.

Dotychczasowa praktyka sądowa również nie kwestionowała dopuszczalności takich zapisów umownych. Sądy bowiem, w przypadku istnienia odpowiednich zapisów umownych zobowiązujących do zapłaty czynszu, zasądzały na rzecz deweloperów czynsz, który nie został zapłacony przez kupującego mieszkanie.

Stosowanie w umowach zapisów zobowiązujących do zapłaty czynszu już od dnia odebrania lokalu ma swoje uzasadnienie ekonomiczne. Należy bowiem być świadomym, iż korzystanie z lokalu, choćby w celu przeprowadzenia w nim prac wykończeniowych, wiąże się z korzystaniem z części wspólnych. Kupujący lokal bądź firma, której kupujący zlecił przeprowadzenie prac wykończeniowych, będą przecież używać klatek schodowych, które trzeba sprzątać oraz oświetlać, będą korzystać z windy, z pewnością również będą "produkować" śmieci, które deweloper zobowiązany będzie wywieźć.

Zasadnym postulatem z perspektywy nabywców mieszkań jest natomiast, aby umowy z deweloperami określały wysokość czynszu oraz co wchodzi w jego zakres. Pozwoli to kupującym mieszkania na zweryfikowanie, jaka część czynszu przeznaczona jest na pokrycie kosztów rzeczywistej eksploatacji części wspólnych, a jaka na wynagrodzenie zarządcy.
Magdalena Gutowska, Piotr Pangowski